{"id":112889,"date":"2014-06-12T18:23:55","date_gmt":"2014-06-12T17:23:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pressenza.com\/?p=112889"},"modified":"2014-06-12T18:23:55","modified_gmt":"2014-06-12T17:23:55","slug":"wall-street-pone-la-mira-en-los-inquilinos-de-estados-unidos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pressenza.com\/es\/2014\/06\/wall-street-pone-la-mira-en-los-inquilinos-de-estados-unidos\/","title":{"rendered":"Wall Street pone la mira en los inquilinos de Estados Unidos"},"content":{"rendered":"

Por Samuel Oakford<\/a><\/p>\n

Seis a\u00f1os despu\u00e9s del estallido de la crisis financiera que provoc\u00f3 la recesi\u00f3n de Estados Unidos y de buena parte del mundo, los inversores de Wall Street se frotan las manos ante el multimillonario potencial de ganancias que les ofrece el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares en este pa\u00eds.<\/p>\n

Justo cuando los precios de la vivienda tocaron fondo en enero de 2012, los grandes inversores institucionales comenzaron a comprar propiedades en dificultades en las zonas m\u00e1s afectadas por la crisis hipotecaria, y hasta la fecha adquirieron 200.000 bienes inmuebles.<\/p>\n

En un solo a\u00f1o el gigante de capital privado Blackstone Group pas\u00f3 de no tener ninguna propiedad inmueble a ser el mayor propietario de viviendas unifamiliares de alquiler (VUA) en Estados Unidos.
\nAhora, varias compa\u00f1\u00edas, entre ellas Blackstone, comercializan sus VUA en bonos similares a los valores respaldados por hipotecas que alimentaron la recesi\u00f3n econ\u00f3mica de 2008.<\/p>\n

Al igual que esos valores, los bonos de VUA est\u00e1n respaldados por las viviendas, pero esta vez son los pagos de los alquileres, y no los hipotecarios, los que amortizan los intereses. La titulizaci\u00f3n libera dinero, lo que permite a los grandes compradores adquirir m\u00e1s propiedades con menos capital, aumentando su influencia \u2013 y el riesgo.<\/p>\n

Las emisiones de bonos VUA hasta el momento son peque\u00f1as, con un valor inferior a los 3.000 millones de d\u00f3lares. Pero las organizaciones que defienden el derecho a la vivienda presionan a las autoridades para que refuercen la supervisi\u00f3n del mercado en crecimiento. El papel de Wall Street como propietario no tiene precedentes, y nadie sabe qu\u00e9 esperar, menos aun las familias que alquilan las casas.<\/p>\n

En 2013, dos economistas de la Reserva Federal \u2013 el banco central de Estados Unidos \u2013 advirtieron a las instituciones que podr\u00edan \u201ctener dificultades en la gesti\u00f3n de grandes cantidades de propiedades de alquiler o con el mantenimiento adecuado de las viviendas\u201d.<\/p>\n

De hecho, en mayo una pareja de la localidad de Sun Valley, en el estado occidental de California present\u00f3 una demanda contra una filial de Blackstone, Invitation Homes, por el moho t\u00f3xico de su casa que les caus\u00f3 \u201csangrado nasal, dolores de cabeza, fatiga, p\u00e9rdida de memoria, incapacidad para concentrarse, moqueo cr\u00f3nico, problemas respiratorios y otros s\u00edntomas parecidos a la gripe cr\u00f3nica\u201d.<\/p>\n

En enero, un legislador de ese estado, Marcos Takano, reclam\u00f3 una investigaci\u00f3n p\u00fablica del asunto, que a\u00fan no se concret\u00f3.<\/p>\n

\u201cLa titulizaci\u00f3n permite que las malas pr\u00e1cticas florezcan de manera exponencial\u201d, asegur\u00f3 a IPS Kevin Stein, director asociado de la California Reinvestment Coalition, una coalici\u00f3n que aboga por el acceso al cr\u00e9dito de la poblaci\u00f3n de bajos ingresos. \u201cNo sabemos qu\u00e9 tipo de administrador tendr\u00e1 la propiedad, ni si habr\u00e1 presi\u00f3n para subir los alquileres\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n

En octubre, el banco de inversi\u00f3n Deutsche Bank comercializ\u00f3 el primer bono respaldado por VUA, por 479,1 millones de d\u00f3lares en pagos de alquiler previstos de 3.207 viviendas que pertenecen a la empresa Invitation Homes.<\/p>\n

El negocio represent\u00f3 una fracci\u00f3n de las 44.000 viviendas que Blackstone posee en todo el pa\u00eds. Para el pr\u00f3ximo verano boreal su objetivo es titularizar unidades por un valor de 1.000 millones de d\u00f3lares.<\/p>\n

En conjunto, en los \u00faltimos tres a\u00f1os, los grandes inversores gastaron unos 20.000 millones de d\u00f3lares en la compra de bienes inmuebles. La idea de quedarse con una porci\u00f3n mayor de los 3 billones de d\u00f3lares que representa el mercado de viviendas unifamiliares tiene a muchos en Wall Street frot\u00e1ndose las manos de entusiasmo.<\/p>\n

Su ingreso al mercado de la vivienda se produce en un momento en que la desigualdad alcanz\u00f3 niveles hist\u00f3ricos en Estados Unidos, donde se normaliz\u00f3 la extracci\u00f3n de la riqueza a los m\u00e1s pobres.<\/p>\n

La financiarizaci\u00f3n de la vida cotidiana significa que algo tan com\u00fan como el arrendador que le toca a su puerta para cobrar el alquiler involucrar\u00e1 ahora a miles de inversores, a miles de kil\u00f3metros de distancia, que le exhortan al propietario que obtenga una ganancia mayor.<\/p>\n

\u201cLos alquileres unifamiliares no son algo nuevo\u201d, dijo Sarah Edelman, analista del centro de investigaci\u00f3n Center for American Progress. \u201cAntes los propietarios eran personas con nombre y apellido, pero ahora son empresas con grandes carteras que abarcan varios estados\u201d, plante\u00f3 a IPS.<\/p>\n

\u00bfFuncionar\u00e1n los sistemas que est\u00e1n instalando? \u00bfPodr\u00e1n mantenerlos?\u201d, se pregunt\u00f3.<\/p>\n

Dado que los inversores institucionales pueden pagar m\u00e1s que el precio de venta \u2013 en efectivo \u2013 por numerosas propiedades, en la pr\u00e1ctica expulsaron a los potenciales propietarios individuales y elevaron los precios en varios mercados inmobiliarios. En un solo a\u00f1o el porcentaje de compradores en efectivo se duplic\u00f3 y alcanz\u00f3 40 por ciento de todas las ventas de viviendas.<\/p>\n

Los mismos prestamistas que repart\u00edan con generosidad los peligrosos pr\u00e9stamos hipotecarios \u201csubprime\u201d, o de alto riesgo, antes de 2008, ahora redujeron el cr\u00e9dito a las hipotecas personales, lo cual empeor\u00f3 el panorama para los inquilinos que buscan mudarse a una casa propia.<\/p>\n

Eso llev\u00f3 el porcentaje de propietarios de viviendas al m\u00ednimo en los \u00faltimos 20 a\u00f1os y elev\u00f3 los alquileres en pr\u00e1cticamente todas las zonas del pa\u00eds. Sin embargo, los ingresos se mueven en la direcci\u00f3n opuesta. Entre 2000 y 2012 los alquileres subieron 12 por ciento en d\u00f3lares reales, mientras el ingreso medio de los inquilinos ca\u00eda 13 por ciento en ese lapso.<\/p>\n

En teor\u00eda, los valores respaldados por VUA liberan fondos para la expansi\u00f3n del mercado de alquiler. Aunque existe una necesidad inmediata de viviendas de bajo costo, resulta dif\u00edcil de digerir que Wall Street est\u00e9 alquilando casas que sus propietarios debieron abandonar por la propia mala conducta de las empresas financieras.<\/p>\n

\u201cMillones de familias perdieron sus casas durante la crisis hipotecaria y ahora como resultado tenemos a millones de familias que buscan casas para alquilar\u201d, explic\u00f3 Edelman. \u201cEs verdad que necesitamos una mayor oferta de viviendas de alquiler, pero tambi\u00e9n tenemos que asegurarnos de que sean estables\u201d, subray\u00f3.<\/p>\n

Pero a medida que los bonos de VUA, como al parecer sucede con todo instrumento financiero, se vuelvan cada vez m\u00e1s inevitables, los defensores del derecho a la vivienda pretenden que las autoridades no est\u00e9n desprevenidas.<\/p>\n

Como \u201cel sector no tiene muchos antecedentes en la materia es importante que establezca cu\u00e1les son las mejores pr\u00e1cticas, y que las autoridades estatales y locales reexaminen sus pol\u00edticas regulatorias de las relaciones entre propietarios e inquilinos\u201d, argument\u00f3 Edelman.<\/p>\n

Las emisiones van en aumento. En abril, la inmobiliaria Colony American Homes vendi\u00f3 bonos por 513 millones de d\u00f3lares, mientras en mayo American Homes 4 Rent, el mayor propietario de viviendas unifamiliares que cotiza en bolsa, vendi\u00f3 t\u00edtulos por 481 millones de d\u00f3lares.<\/p>\n

M\u00e1s de la mitad de las propiedades en el negocio de American Homes 4 Rent se encuentran en las ciudades de Atlanta, Dallas, Las Vegas, Tampa y Phoenix, algunas de las m\u00e1s afectadas cuando estall\u00f3 la burbuja de la vivienda.<\/p>\n

\u201cLa titulizaci\u00f3n solo proporciona un mecanismo para aumentar el volumen de esta actividad\u201d, explic\u00f3 Stein a IPS. \u201cNo es de sorprender que hayan encontrado una manera de lucrar con esto\u201d, coment\u00f3.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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