{"id":897276,"date":"2019-08-03T17:52:48","date_gmt":"2019-08-03T16:52:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pressenza.com\/?p=897276"},"modified":"2021-07-27T17:29:09","modified_gmt":"2021-07-27T16:29:09","slug":"muenchen-gemeinschaftliches-bauen-boomt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pressenza.com\/de\/2019\/08\/muenchen-gemeinschaftliches-bauen-boomt\/","title":{"rendered":"M\u00fcnchen: Gemeinschaftliches Bauen boomt"},"content":{"rendered":"

Baugenossenschaften gibt es seit fast 150 Jahren, Baugemeinschaften seit mehreren Jahrzehnten. Sie sind also nichts Neues, haben aber in letzter Zeit stark an Bedeutung gewonnen \u2013 vor allem in M\u00fcnchen. Ist das eine vor\u00fcbergehende Modeerscheinung oder ein dauerhafter Trend? Ein genauer Blick auf die M\u00fcnchener Verh\u00e4ltnisse ist auch ein Blick in die Zukunft anderer St\u00e4dte.<\/strong><\/p>\n

Von G\u00fcnther Hartmann<\/em><\/h4>\n

Schaut man sich an, was die gro\u00dfen Bautr\u00e4ger in M\u00fcnchen w\u00e4hrend der letzten Jahre realisierten, dann hat man sofort einen Grund f\u00fcr den Boom von Baugemeinschaften und Baugenossenschaften gefunden: Die Wohnanlagen sind alle sehr gro\u00dfma\u00dfst\u00e4blich, seriell, monoton und steril. Sie erzeugen Unbehagen statt Wohlbefinden. Eine gewisse \u00e4sthetische Qualit\u00e4t ist zwar durchaus vorhanden, doch die ist nicht das, was sich die meisten Menschen w\u00fcnschen. Die meisten Menschen sehnen sich nach dem, was z.\u00a0B. die Wohnanlage der Baugenossenschaft \u201eWogeno eG\u201c im M\u00fcnchener Domagkpark auszeichnet: eine kleinteiligere Ma\u00dfst\u00e4blichkeit, eine Gliederung in \u00fcberschaubare Abschnitte, das Vorhandensein vielf\u00e4ltiger Begegnungs- und Gemeinschaftsr\u00e4ume, sichtbare Holzoberfl\u00e4chen.<\/p>\n

Bautr\u00e4ger-Architektur strahlt K\u00e4lte aus. Die meisten Menschen sehnen sich aber nach W\u00e4rme \u2013 in der Architektur und in lebendigen Nachbarschaften.<\/p><\/blockquote>\n

Den Unterschied zwischen der Architektur von Bautr\u00e4gern und der von Baugemeinschaften und Baugenossenschaften auf den Punkt zu bringen, ist gar nicht einfach. Es bietet sich ein begriffliches Gegensatzpaar an, das in der Architekturtheorie bisher un\u00fcblich ist: \u201ewarm\u201c und \u201ekalt\u201c. Die Bautr\u00e4ger-Architektur strahlt K\u00e4lte aus. Die meisten Menschen sehnen sich aber nach W\u00e4rme. Nach W\u00e4rme in der Architektur. Und nach der W\u00e4rme lebendiger Nachbarschaften. Wobei Architektur wiederum lebendige Nachbarschaften f\u00f6rdern oder verhindern kann. Lebendige Nachbarschaften entstehen eher nicht, wenn bei der Planung die Profitmaximierung im Mittelpunkt steht. Sie entstehen dann, wenn sie bei der Planung bewusst angestrebt werden.<\/p>\n

\"Die

Die \u201eWelfenh\u00f6fe\u201c im M\u00fcnchener Stadtteil Haidhausen \u2013 eine typische Bautr\u00e4ger-Wohnanlage aus den 2010er-Jahren (Foto: G\u00fcnther Hartmann)<\/p><\/div>\n

\"Der

Der \u201eRodenstock Garten\u201c in der M\u00fcnchener Isarvorstadt \u2013 teuer, gro\u00dfma\u00dfst\u00e4blich, seriell, monoton, steril, k\u00fchl und unbehaglich (Foto: G\u00fcnther Hartmann)<\/p><\/div>\n

Was auf dem Immobilienmarkt gerade geschieht<\/strong><\/h4>\n

Die Runde gemacht hat in M\u00fcnchen die Geschichte einer jungen Familie, die nach einem Jahr aus einer Bautr\u00e4ger-Wohnung wieder auszog, weil sie keine Nachbarn hatte. Alle anderen Wohnungen standen leer. Das fand die junge Familie unangenehm \u2013 und nach einigen Monaten so unertr\u00e4glich, dass sie sich einer Baugenossenschaft anschloss, um dann einige Zeit sp\u00e4ter in deren Neubauprojekt zu ziehen. Der Grund f\u00fcr die Leerst\u00e4nde lag aber nicht an der Qualit\u00e4t der Architektur, sondern daran, dass die Wohnungen nicht zum Wohnen, sondern als Geldanlage gekauft worden waren.<\/p>\n

\"Die

Die \u201eNymphenburger H\u00f6fe\u201c in der M\u00fcnchener Maxvorstadt: Heruntergelassene Rolll\u00e4den deuten auf leerstehende Wohnungen hin. (Foto: G\u00fcnther Hartmann)<\/p><\/div>\n

Es ist in M\u00fcnchen finanziell \u00e4u\u00dferst lukrativ, eine Wohnung teuer zu kaufen \u2013 und nach ein paar Jahren noch sehr viel teurer zu verkaufen. Oder nach dem Kauf mit der Vermietung zu warten, bis das Mietniveau deutlich h\u00f6her liegt. Die Kaufpreise f\u00fcr Eigentumswohnungen stiegen in den letzten 10 Jahren um mehr als das Doppelte, die Mieten um die H\u00e4lfte.<\/p>\n

Allein von Mitte 2017 bis Mitte 2018 nahm der durchschnittliche Kaufpreis neu gebauter Eigentumswohnungen von 8.023 auf 9.053 Euro\/m2 zu, die monatliche Nettokalt-Miete in Neubauten von 19,34 auf 19,90 Euro\/m2. Solch eine Miete ist aus Sicht der Mieter hoch, aus Sicht der Vermieter jedoch niedrig. Denn bei der Vermietung seiner Wohnung kann er im Jahr nur eine Einnahme von 240 Euro\/m2 erzielen, w\u00e4hrend die rein marktbedingte Wertsteigerung seiner Wohnung mehr als 1.000 Euro\/m2 betr\u00e4gt. Da ist die Motivation, seine Wohnung zu vermieten, nicht mehr hoch. Keine Mieter, kein \u00c4rger. \u201eSpekulation\u201c wird dieses Gesch\u00e4ftsmodell auch genannt.<\/p>\n

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Spekulation funktioniert als Gesch\u00e4ftsmodell nur, weil die Preise auf dem Wohnungsmarkt explodieren. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot niedrig<\/p><\/blockquote>\n

Die Spekulanten gelten in M\u00fcnchen inzwischen als die gro\u00dfen Buhm\u00e4nner und Wurzel allen \u00dcbels. Die Initiative \u201e#ausspekuliert\u201c veranstaltete im Herbst 2018 eine gro\u00dfe Demonstration mit mehr als 10.000 Teilnehmern, die vom Oberb\u00fcrgermeister ausdr\u00fccklich begr\u00fc\u00dft wurde. Doch Spekulation ist nur die halbe Wahrheit. Denn sie ist nicht die Ursache f\u00fcr die fatale Entwicklung, sondern eine Folge davon. Spekulation funktioniert als Gesch\u00e4ftsmodell nur deshalb so gut, weil die Preise auf dem Wohnungsmarkt explodieren. Die Preise aber ergeben sich wie in der Marktwirtschaft \u00fcblich aus Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot ist niedrig, also steigen die Preise. Und es gibt eben immer noch gen\u00fcgend Menschen, die in der Lage und bereit sind, diese Preise zu bezahlen.<\/p>\n

\"Mitte

Mitte September 2018 protestierten auf der Gro\u00dfdemonstration der Initiative \u201e#ausspekuliert\u201c \u00fcber 10.000 M\u00fcnchnerinnen und M\u00fcnchner gegen die teuren Mieten. (Foto: Thomas Witzgall \/ #ausspekuliert)<\/p><\/div>\n

Dass die Wohnungspreise so stark steigen, ist keine Naturkatastrophe, die pl\u00f6tzlich ohne erkennbaren Grund \u00fcber M\u00fcnchen hereinbrach, sondern die logische Konsequenz einer Neoliberalisierung der Stadtentwicklungspolitik \u2013 in M\u00fcnchen und \u00fcberall. Neoliberalismus bedeutet: eine Glorifizierung des Konkurrenzdenkens, ein pseudoreligi\u00f6ser Glaube an einen deregulierten Markt und entfesselten Wettbewerb. Seit den 1980er-Jahren pr\u00e4gt er unsere Wirtschaftspolitik, seit den 1990er-Jahren auch das kommunale Selbstverst\u00e4ndnis.<\/p>\n

Eine der Folgen: ein deutlich aggressiverer Standortwettbewerb. Das Hauptziel ist dabei, umsatzstarke Unternehmen mit gut verdienenden Mitarbeitern anzusiedeln. Denn die Gewerbesteuer und die Einkommenssteuer stellen mit jeweils rund 40\u00a0% die Haupteinnahmequellen der Kommunen dar. Unvermeidliche Konsequenz eines jeden Wettbewerbs ist aber: Es gibt Gewinner und es gibt Verlierer. Die Verliererst\u00e4dte und Verliererregionen sind hinl\u00e4nglich bekannt. M\u00fcnchen geh\u00f6rt zu den gro\u00dfen Gewinnern. Seit Jahrzehnten erzeugt es ein \u00dcberangebot an Gewerbefl\u00e4chen und damit ein \u00dcberangebot an Arbeitspl\u00e4tzen \u2013 und damit eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Versch\u00e4rft wird die Situation, weil es bevorzugt umsatzstarke Unternehmen aus Zukunftsbranchen anwirbt \u2013 und mit ihnen gut und sehr gut verdienende Mitarbeiter.<\/p>\n

\"Anfang

Anfang Oktober 2018 pries sich M\u00fcnchen auf der Immobilienmesse \u201eExpoReal\u201c wieder als Standort f\u00fcr umsatzstarke Unternehmen an. (Foto: G\u00fcnther Hartmann)<\/p><\/div>\n

Was M\u00fcnchen gerade erlebt, das ist eine selbst herbeigef\u00fchrte Hypergentrifzierung: Die obere Mittelschicht verdr\u00e4ngt die untere Mittelschicht.<\/p><\/blockquote>\n

Was M\u00fcnchen gerade erlebt, das ist eine selbst herbeigef\u00fchrte Hypergentrifzierung: Die obere Mittelschicht verdr\u00e4ngt die untere Mittelschicht. Denn die obere Mittelschicht verf\u00fcgt \u00fcber ein vielfach h\u00f6heres Einkommen \u2013 und hat beim Wohnen zudem deutlich h\u00f6here Fl\u00e4chenanspr\u00fcche. Doch die untere Mittelschicht verf\u00e4llt nicht in Lethargie, sondern ist vital und intelligent genug, um aktiv nach L\u00f6sungen aus ihrer Misere zu suchen. Und die L\u00f6sungen sind: Baugemeinschaften und Baugenossenschaften. Deshalb erleben diese aktuell einen Boom. Und solange sich die gesellschaftspolitischen Rahmenbedingungen nicht gravierend \u00e4ndern, handelt es sich hier um keine vor\u00fcbergehende Modeerscheinung, sondern um einen dauerhaften Trend.<\/p>\n

Wie Baugemeinschaften funktionieren<\/strong><\/h4>\n

Eine Baugemeinschaft (auch \u201eBauherrengemeinschaft\u201c oder \u201eBaugruppe\u201c genannt) ist ein Zusammenschluss mehrerer privater Bauherrinnen und Bauherren zum Zweck der gemeinsamen Errichtung einer Wohnanlage oder eines mehrgeschossigen Wohngeb\u00e4udes, also eines gr\u00f6\u00dferen Bauprojekts, das \u00fcblicherweise Bautr\u00e4ger realisieren. Drei Aspekte machen Baugemeinschaften attraktiv: Erstens der Wunsch nach hoher Wohnqualit\u00e4t und lebendiger Nachbarschaft. Zweitens die M\u00f6glichkeit, im Entwurfsprozess mitzureden und W\u00fcnsche einzubringen, statt Fertiges zu kaufen. Und drittens die geringeren Baukosten. Bei den Preisen auf dem freien Wohnungsmarkt ist eine Gewinnmarge von 15 bis 25\u00a0% f\u00fcr den Bautr\u00e4ger enthalten \u2013 eine hohe Summe. Diese k\u00f6nnen Baugemeinschaften sparen oder in eine h\u00f6here Bauqualit\u00e4t investieren.<\/p>\n

Bis zur Fertigstellung des Bauprojekts \u2013 beim Grundst\u00fcckskauf sowie w\u00e4hrend der Planungs- und Bauphase \u2013 ist eine Baugemeinschaft \u00fcblicherweise eine \u201eGesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts\u201c (GbR). Mit der Fertigstellung l\u00f6st sich die GbR auf und wird zur normalen \u201eWohneigent\u00fcmergemeinschaft\u201c (WEG). Jede Bauherrin und jeder Bauherr ist dann Eigent\u00fcmer einer exakt definierten Wohnung.<\/p>\n

Finanziert werden muss das Bauprojekt komplett \u00fcber die Einzelfinanzierungen, d.\u00a0h. die Bauherrinnen und Bauherren m\u00fcssen 100\u00a0% der Bausumme aufbringen. Das macht Baugemeinschaften zu labilen Gebilden. Schon der Wegfall eines Mitglieds kann zum Scheitern des Projekts f\u00fchren, erst recht der Wegfall mehrerer Mitglieder. Denn meist stellt schon die Finanzierung der eigenen Wohnung einen gewaltigen Kraftakt dar. Muss dann auch noch eine weitere Wohnung anteilsm\u00e4\u00dfig mitfinanziert werden, so \u00fcbersteigt das schnell die eigenen M\u00f6glichkeiten.<\/p>\n

Wie Baugenossenschaften funktionieren<\/strong><\/h4>\n

Eine Baugenossenschaft stellt einen \u201edritten Weg\u201c zwischen Eigentum und Mietverh\u00e4ltnis dar. Jedes Mitglied ist Vermieter und Mieter in einer Person.<\/p><\/blockquote>\n

Eine Baugenossenschaft (auch \u201eWohnbaugenossenschaft\u201c oder \u201eWohnungsbaugenossenschaft\u201c genannt) stellt einen \u201edritten Weg\u201c zwischen klassischem Eigentum und klassischem Mietverh\u00e4ltnis dar. Auch hier handelt es sich um einen Zusammenschluss von Bauherrinnen und Bauherren zur Realisierung eines gr\u00f6\u00dferen Bauprojekts, doch nach der Fertigstellung gibt es in diesem kein Wohneigentum, sondern nur Mietverh\u00e4ltnisse. Jedem Genossenschaftsmitglied geh\u00f6rt ein Teil der Genossenschaft, aber keine feste Wohnung. Die Wohnung wird von der Genossenschaft gemietet. Jedes Genossenschaftsmitglied ist also Vermieter und Mieter in einer Person.<\/p>\n

Salopp ausgedr\u00fcckt handelt es sich um eine Mischung aus den Prinzipien der Aktiengesellschaft und des Vereins: Jedes Mitglied kauft Anteile seiner Genossenschaft und bestimmt in demokratischer Form ihre Geschicke mit. Dabei hat jedes Mitglied eine Stimme, unabh\u00e4ngig davon, wie viele Genossenschaftsanteile es besitzt. Die Genossenschaftsanteile sind verk\u00e4uflich und vererbbar, die Wohnungen sind es nicht. Auch das Wohnrecht nicht. Die Wohnungsvergabe erfolgt durch die Genossenschaft entsprechend ihrer Satzung. Die Dauer der Mitgliedschaft ist ein entscheidendes Kriterium, um eine neu errichtete oder frei werdende Wohnung zu erhalten.<\/p>\n

Eine Genossenschaft ist ein Wirtschaftsunternehmen. Allerdings ist dessen Zweck nicht die Gewinnmaximierung, sondern das Wohl seiner Mitglieder<\/p><\/blockquote>\n

Eine Genossenschaft \u2013 genauer gesagt: eine \u201eeingetragene Genossenschaft\u201c (eG) \u2013 ist ein Wirtschaftsunternehmen und auf Dauerhaftigkeit angelegt. Allerdings ist dessen Zweck nicht die Gewinnmaximierung, sondern das Wohl seiner Mitglieder. Bei Baugenossenschaften bedeutet \u201eWohl\u201c: preiswertes, sicheres und qualit\u00e4tsvolles Wohnen. \u201ePreiswert\u201c hei\u00dft: aktuell rund ein Drittel unter dem aktuellen Mietniveau von Neubauten. \u201eSicher\u201c hei\u00dft: Schutz vor Mieterh\u00f6hung und K\u00fcndigung. \u201eQualit\u00e4tsvoll\u201c hei\u00dft: gestalterisch hochwertige Architektur mit vielen Gemeinschaftseinrichtungen wie Dachgarten, Waschk\u00fcche, Werkst\u00e4tten, Musik\u00fcbungsraum, Bibliothek, Fitnessraum, Sauna, G\u00e4stezimmern und anderem.<\/p>\n

\"Wohnanlage

Wohnanlage der Genossenschaft \u201eWagnis eG\u201c im M\u00fcnchener Domagkpark, ausgezeichnet mit dem Deutschen St\u00e4dtebaupreis 2016 (Foto: G\u00fcnther Hartmann)<\/p><\/div>\n

Bei der Finanzierung eines Bauprojekts ist es ein enormer Vorteil, kein provisorisches Konstrukt wie die GbR der Baugemeinschaften zu sein. Denn als ein auf Dauer angelegtes Wirtschaftsunternehmen kann eine Genossenschaft selber Kredite aufnehmen. \u00dcblicherweise finanziert sie rund 75\u00a0% der Baukosten selbst und tilgt den Kredit mit den k\u00fcnftigen Mieteinnahmen. Die Genossenschaftsmitglieder bzw. k\u00fcnftigen Bewohnerinnen und Bewohner m\u00fcssen deshalb nur rund 25\u00a0% der Baukosten finanzieren. Banken gew\u00e4hren niedrige Kredite wesentlich einfacher. Und die KfW bietet daf\u00fcr ein eigenes F\u00f6rderprogramm mit zinsg\u00fcnstigen Krediten an.<\/p>\n

Konkretes Beispiel: Beim aktuell entstehenden Bauprojekt der jungen \u201eB\u00fcrgerbauverein M\u00fcnchen eG\u201c in der \u00f6kologischen Mustersiedlung im Prinz-Eugen-Park betragen die Baukosten 5.000 Euro\/m2, sodass die k\u00fcnftigen Bewohner 1.250 Euro\/m2 selber \u201ebeisteuern\u201c m\u00fcssen. Wie schon erw\u00e4hnt, werden auf dem freien Wohnungsmarkt aktuell durchschnittlich 9.000 Euro\/m2 verlangt. Das ist f\u00fcr Wohnungssuchende mehr als 7-Fache. Die 4.000 Euro\/m2 Differenz zwischen Baukosten und Marktpreis sind allerdings nicht nur das Resultat \u00fcberzogener Gewinnmargen der Bautr\u00e4ger, sondern r\u00fchren auch daher, dass der \u201eB\u00fcrgerbauverein M\u00fcnchen eG\u201c und die anderen Baugenossenschaften fr\u00fchzeitig Vorvertr\u00e4ge mit der Stadt M\u00fcnchen abgeschlossen hatten und dabei der damals aktuelle Grundst\u00fcckswert als sp\u00e4terer Kaufpreis verbindlich vereinbart wurde. Denn die M\u00fcnchener Grundst\u00fcckspreise haben sich in den letzten 10 Jahren verdreifacht.<\/p>\n

Welche Bedeutung die Kommunalpolitik hat<\/strong><\/h4>\n

Auf der Grundlage eines Stadtratsbeschlusses vergibt die Stadt M\u00fcnchen 40\u00a0% ihrer Grundst\u00fccke an Baugemeinschaften und Baugenossenschaften: rund 10\u00a0% an Baugemeinschaften und rund 30\u00a0% an Baugenossenschaften. Zudem verkauft sie ihre Grundst\u00fccke nicht an die schnellsten oder meistbietenden Interessenten, sondern an diejenigen mit dem besten Konzept. \u201eKonzept\u201c bedeutet: die verbindliche Zusage, bestimmte st\u00e4dtebauliche, soziale und \u00f6kologische Kriterien zu erf\u00fcllen.<\/p>\n

Doch wer 40\u00a0% seiner Grundst\u00fccke an Baugemeinschaften und Baugenossenschaften verkaufen m\u00f6chte, der sollte auch daf\u00fcr sorgen, dass es davon gen\u00fcgend gibt. Deshalb unterst\u00fctzt die Stadt M\u00fcnchen deren Gr\u00fcndung \u00fcber ihre im Herbst 2014 gegr\u00fcndete \u201eMitbauzentrale\u201c. Die ber\u00e4t Interessenten kostenfrei und begleitet sie mit profundem Fachwissen. Zudem betreibt sie eine gro\u00dfe Projektb\u00f6rse. Dies f\u00fchrte bislang zu 14 Neugr\u00fcndungen von Baugenossenschaften. Und 5 weitere stehen aktuell vor ihrer Gr\u00fcndung. Zum Vergleich: Als die \u201eMitbauzentrale\u201c ihre Arbeit aufnahm, lag in M\u00fcnchen die letzte Gr\u00fcndung einer Baugenossenschaft bereits \u00fcber ein Jahrzehnt zur\u00fcck.<\/p>\n

Baugenossenschaften zeichnen sich durch eine starke Durchmischung verschiedener Einkommensschichten und Altersgruppen aus, durch eine gro\u00dfe Bewohnervielfalt auf engem Raum \u2013 ein wichtiger Faktor zur Vermeidung sozialer Brennpunkte und zur Entstehung einer lebendigen, toleranten und offenen Gesellschaft.<\/p><\/blockquote>\n

Dass die Baugenossenschaften dreimal so viele Grundst\u00fccke erhalten wie Baugemeinschaften, hat mehrere Gr\u00fcnde: Erstens sind Baugenossenschaften bleibende Akteure auf dem Wohnungsmarkt, d.\u00a0h. sie realisieren in der Regel nicht nur ein Projekt, sondern anschlie\u00dfend weitere Projekte, w\u00e4hrend sich Baugemeinschaften nach der Fertigstellung ihres Projekts aufl\u00f6sen und als Akteure vom Wohnungsmarkt verschwinden. Zweitens sind Baugenossenschaften robustere Gebilde, d.\u00a0h. das Risiko, dass sie scheitern, ist sehr viel geringer als bei Baugemeinschaften. Und drittens zeichnen sich Baugenossenschaften durch eine starke Durchmischung verschiedener Einkommensschichten und Altersgruppen aus, durch eine gro\u00dfe Bewohnervielfalt auf engem Raum \u2013 ein wichtiger Faktor zur Vermeidung sozialer Brennpunkte und zur Entstehung einer lebendigen, toleranten und offenen Gesellschaft.<\/p>\n

\"Wohnanlage

Wohnanlage der Genossenschaft \u201eWogeno eG\u201c im M\u00fcnchener Domagkpark, ausgezeichnet mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2018 (Foto: G\u00fcnther Hartmann)<\/p><\/div>\n

Doch warum unterst\u00fctzt die Stadt M\u00fcnchen eigentlich so massiv die Neugr\u00fcndung von Baugenossenschaften, wo es doch bereits zahlreiche alte Baugenossenschaften mit langer Tradition gibt? Die Antwort ist simpel: Fast alle alten Baugenossenschaften bauen schon lange nicht mehr. Spricht man Wohnungsmarkt-Experten auf sie an, so verfinstert sich ihre Miene und es fallen Begriffe wie \u201elustlos\u201c, \u201emutlos\u201c, \u201efaul\u201c, \u201everstaubt\u201c, \u201everkn\u00f6chert\u201c und \u201eegozentrisch\u201c.<\/p>\n

Tatsache ist: Fast alle alten Baugenossenschaften besitzen keinerlei Know-how mehr, was das Bauen betrifft, und begn\u00fcgen sich mit dem Verwalten und Sanieren ihres gro\u00dfen Wohnungsbestands, in dem die Miete teilweise noch zwischen 5 und 6\u00a0Euro\/m2 betr\u00e4gt. Die Eltern melden ihre Kinder sofort nach der Geburt als Mitglied bei der Genossenschaft an, sodass sie sp\u00e4ter, wenn sie erwachsen sind, aufgrund ihrer dann bereits langen Mitgliedschaft ein Anrecht auf eine frei werdende Wohnung haben. Geschlossene Gesellschaften also. F\u00fcr den Bau neuer Wohnungen sehen fast alle alten Baugenossenschaften keinen triftigen Grund. Deswegen bleibt der Stadt M\u00fcnchen gar nichts anderes \u00fcbrig, als auf den Elan neuer Baugenossenschaften zu setzen und deren Gr\u00fcndung zu f\u00f6rdern.<\/p>\n

Welche Risiken gemeinschaftliches Bauen birgt<\/strong><\/h4>\n

Bei einem sich oft \u00fcber mehrere Jahre hinziehenden Prozess der Gruppenbildung, Planung und Realisierung kommt es zwangsl\u00e4ufig zu Konflikten \u2013 zwischen Mitgliedern und zwischen verschiedenen Zielen und W\u00fcnschen. Die M\u00f6glichkeit, beim Entwurfsprozess mitzureden, regt zudem die Fantasie an und weckt hohe Erwartungen, die sich dann nur zum Teil oder gar nicht erf\u00fcllen lassen. Entt\u00e4uschungen sind vorprogrammiert. Die Stunden der Wahrheit sind der Vorentwurf, die Wohnungsvergabe, der Kostenvoranschlag und das Bankgespr\u00e4ch.<\/p>\n

Nur Kommunen haben ein Interesse daran, Grundst\u00fccke nicht an die Schnellsten und Meistbietenden zu verkaufen, sondern an diejenigen, die sich f\u00fcr eine positive Ortsentwicklung am besten eignen.<\/p><\/blockquote>\n

Baugenossenschaften sind die wesentlich robusteren Konstrukte. Bei Baugemeinschaften ist das Risiko eines Scheiterns sehr viel gr\u00f6\u00dfer, weil die finanziellen Aufwendungen der k\u00fcnftigen Bewohner vielfach h\u00f6her sind. Und somit lassen sich auch Nachfolger f\u00fcr aus dem Projekt Aussteigende nicht so schnell finden. Ein Grundst\u00fcck kann nur bis zu einem bestimmten Termin erworben werden \u2013 und bis dahin muss die Gruppe komplett und die Finanzierung gesichert sein. Viele Baugemeinschaften scheitern, weil sie zum Termin f\u00fcr den Grundst\u00fcckskauf nicht gen\u00fcgend Mitglieder haben. Aus dieser Fragilit\u00e4t wird auch klar, dass als Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer eigentlich nur Kommunen infrage kommen. Denn nur sie haben ein Interesse daran, Grundst\u00fccke nicht an die Schnellsten und Meistbietenden zu verkaufen, sondern an diejenigen, die sich f\u00fcr eine positive Ortsentwicklung am besten eignen.<\/p>\n

Wie Baugemeinschaften und Baugenossenschaften ticken<\/strong><\/h4>\n

Wer sich auf partizipative Bauprozesse einl\u00e4sst, ist kein passiver Konsument, sondern ein aktiver Gestalter.<\/p><\/blockquote>\n

Partizipative Bauprozesse sind anstrengend, manchmal auch konfliktreich und abenteuerlich. Wer sich darauf einl\u00e4sst, ist kein passiver Konsument, sondern ein aktiver Gestalter. Soziale Kompetenz ist eine notwendige Voraussetzung. Der lange, beschwerliche Weg schwei\u00dft die Mitglieder zu einer Gemeinschaft zusammen.<\/p>\n

Eine Affinit\u00e4t zu gemeinschaftlichen und \u00f6kologischen Konzepten ist bei vielen Baugemeinschaften und Baugenossenschaften erkennbar, allerdings unterschiedlich stark ausgepr\u00e4gt. Baugemeinschaften bestehen meist aus jungen Familien, die klare Eigentumsverh\u00e4ltnisse und etwas Verkauf- und Vererbbares wollen. Sie sind relativ homogen bez\u00fcglich Einkommen und Lebensphase. Baugenossenschaften dagegen sind deutlich heterogener. Neben Familien gibt es hier auch viele junge und \u00e4ltere Singles sowie Rentner. Der Wunsch nach lebendigen Nachbarschaften ist hier seit jeher viel st\u00e4rker ausgepr\u00e4gt. W\u00e4hrend bei Baugemeinschaften Gemeinschaftsr\u00e4ume eher die Ausnahme sind, sind sie bei Genossenschaftsbauten meist \u00fcppig vorhanden.<\/p>\n

\"Wohnanlage

Wohnanlage der Genossenschaft \u201eWagnis eG\u201c im M\u00fcnchener Domagkpark, ausgezeichnet mit dem Deutschen St\u00e4dtebaupreis 2016 (Foto: G\u00fcnther Hartmann)<\/p><\/div>\n

Der Charakter von Baugemeinschaften und Baugenossenschaften ist jeweils stark von den Pers\u00f6nlichkeiten ihrer Gr\u00fcndungsmitglieder gepr\u00e4gt. Sie sind die \u201eMacher\u201c und ziehen aufgrund ihrer Vorstellungen bestimmte Menschen an \u2013 und schrecken andere eher ab. So verfestigt sich der Charakter gruppendynamisch.<\/p>\n

Vor allem Baugenossenschaften haben eine eigene Identit\u00e4t, ein eigenes Selbstverst\u00e4ndnis, personifiziert durch ihre gew\u00e4hlten Vorst\u00e4nde und schriftlich definiert in ihrer Satzung. Manche Baugenossenschaften \u2013 wie z.\u00a0B. in M\u00fcnchen die \u201eWagnis eG\u201c und die \u201eKooperative Gro\u00dfstadt eG\u201c \u2013 sind sehr experimentierfreudig, suchen nach neuen Formen gemeinschaftlichen Wohnens und realisieren diese mit ungew\u00f6hnlichen Grundrissen. \u201eWeniger ist mehr\u201c lautet hier das Motto: Ein Weniger an individueller Wohnfl\u00e4che erm\u00f6glicht ein Mehr an Wohn- und Lebensqualit\u00e4t f\u00fcr alle.<\/p>\n

*\u00a0 *\u00a0 *<\/strong><\/h4>\n

Onlinetipps<\/strong><\/h4>\n

Landeshauptstadt M\u00fcnchen
\nGemeinschaftliches Bauen<\/strong>
\nWohnungsbaugenossenschaften und Baugemeinschaften
\nwww.t1p.de\/u5bg<\/a><\/p>\n

Stattbau M\u00fcnchen GmbH
\nMitbauzentrale M\u00fcnchen<\/strong>
\nBeratung f\u00fcr gemeinschaftsorientiertes Wohnen
\nwww.mitbauzentrale-muenchen.de<\/a><\/p>\n

Wagnis eG \/ Urbanes Wohnen e.V.
\nDie deutsche Genossenschaftsidee<\/strong>
\nFestschrift, November 2017
\nwww.t1p.de\/0y3j<\/a><\/p>\n

Oberste Baubeh\u00f6rde
\nGemeinschaftlich nachhaltig bauen<\/strong>
\nForschungsbericht, Januar 2017
\nwww.t1p.de\/63zi<\/a><\/p>\n

Frank Kaltenbach
\nBesitzt du noch oder lebst du schon?<\/strong>
\nM\u00fcnchner Feuilleton, Januar 2017
\nwww.t1p.de\/03oh<\/a><\/p>\n

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\"\"<\/p>\n

G\u00fcnther Hartmann<\/strong>, Jahrgang 1965, studierte Architektur, arbeitete nach dem Diplom zun\u00e4chst in verschiedenen Architektur- und Stadtplanungsb\u00fcros, seit 2008 dann hauptberuflich als Journalist. Seit 2006 ist er Verantwortlicher Redakteur der Zeitschrift \u201e\u00d6kologiePolitik\u201c. Zudem ist er seit Anfang 2017 Mitglied in zwei neu gegr\u00fcndeten M\u00fcnchener Baugenossenschaften.<\/p>\n

 <\/p>\n

Dieser Artikel erschien in der Ausgabe 180 der Zeitschrift \u201e\u00d6kologiePolitik\u201c:<\/strong><\/em>
\nhttps:\/\/www.oekologiepolitik.de\/pdf-archiv\/ <\/strong><\/em><\/a><\/p>\n

Die Online-Version erschien am 19.07.2019 auf der Internetseite der Zeitschrift: https:\/\/www.oekologiepolitik.de\/2019\/07\/19\/gemeinschaftliches-bauen-boomt\/<\/a> <\/em><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Wir bedanken uns f\u00fcr die freundliche Genehmigung zur Publikation.<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Baugenossenschaften gibt es seit fast 150 Jahren, Baugemeinschaften seit mehreren Jahrzehnten. Sie sind also nichts Neues, haben aber in letzter Zeit stark an Bedeutung gewonnen \u2013 vor allem in M\u00fcnchen. Ist das eine vor\u00fcbergehende Modeerscheinung oder ein dauerhafter Trend? 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